今年內(nèi)LPR迎來(lái)了第三次調(diào)整。

8月22日，央行宣布最新一期的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期LPR從3.7%下調(diào)為3.65%，5年期以上LPR從4.45%下調(diào)為4.3%。

與房貸利率直接相關(guān)的是5年期以上LPR，該數(shù)據(jù)在今年1月前已維持20個(gè)月不變。今年1月20日，5年期LPR從4.65%下調(diào)為4.6%；5月20日，5年期LPR從從4.6%下調(diào)至4.45%，超預(yù)期下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)（bp）。

此番5年期以上LPR再次下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，符合市場(chǎng)預(yù)期。

下調(diào)五年期以上LPR，最大的作用是穩(wěn)定預(yù)期，對(duì)于降低房貸月供負(fù)擔(dān)、激勵(lì)購(gòu)房者入市、促進(jìn)開(kāi)發(fā)商回款等有積極作用。

對(duì)于按揭購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，5年期以上LPR的下調(diào)意味著將直接減少購(gòu)房成本。

假設(shè)從銀行等額本息貸款300萬(wàn)、房貸利率為L(zhǎng)PR+0基點(diǎn)、貸款期限30年，LPR下調(diào)后，月供將從約15111元減少為14846元，每月還貸減少265元；總利息從244萬(wàn)元降至234.5萬(wàn)元，將減少大概9.5萬(wàn)元。

對(duì)于此次LPR的下調(diào)，市場(chǎng)早有預(yù)期。明顯的信號(hào)是，8月15日，央行開(kāi)展4000億元1年期MLF操作（含對(duì)8月16日6000億元MLF到期的續(xù)做）和20億元7天期逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率分別為2.75%、2.0%，均下降10個(gè)基點(diǎn)。

方正證券分析師認(rèn)為，央行縮量降息既有主動(dòng)主動(dòng)因素也有被動(dòng)因素。歷史經(jīng)驗(yàn)上，按揭貸款利率領(lǐng)先商品房銷售大約兩個(gè)季度，貨幣條件是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要影響因素。

今年以來(lái)，房貸利率進(jìn)入持續(xù)下降通道。5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)更發(fā)布通知，將全國(guó)首套房貸利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率仍保持相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)不變。

如果按首套房貸利率下限LPR減20個(gè)基點(diǎn)計(jì)算，此番LPR下調(diào)后，等額本息貸款100萬(wàn)、期限30年，月供將從4919元下降至4831元，每月節(jié)省88元。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年7月103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.35%，二套利率為5.07%，分別較上月回落7個(gè)、2個(gè)基點(diǎn)；7月平均放款周期為25天，較上月縮短4天。

天風(fēng)證券分析師孫彬彬認(rèn)為，考慮到政治局會(huì)議要求“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，需要進(jìn)一步降低住房貸款利率、向歷史低點(diǎn)靠攏。

天風(fēng)證券研報(bào)指出，參照歷史最低水平，2008年底首套房貸款利率達(dá)到4.158%（在5.94%的基礎(chǔ)上打7折），個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率4.34%，當(dāng)前兩項(xiàng)指標(biāo)分別為4.25%、4.62%，后續(xù)分別需要至少降低10、28個(gè)bp才能達(dá)到歷史低點(diǎn)。

方正證券分析師也認(rèn)為，據(jù)央行二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，6月新發(fā)放個(gè)人貸款加權(quán)平均利率快速下降87bp至4.62%，對(duì)比企業(yè)貸款已降至有統(tǒng)計(jì)以來(lái)低位，個(gè)人住房貸款較低點(diǎn)還有30bp的空間。

為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，房貸利率下調(diào)的同時(shí)，陸續(xù)有城市放松限貸政策。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有83城放松限貸，其中57城首套房首付比例下調(diào)至20%，例如蘭州、貴陽(yáng)、南通等；33城二套房首付下調(diào)至30%，如南寧、西寧、紹興等。

融資規(guī)模通常反應(yīng)市場(chǎng)主體對(duì)未來(lái)發(fā)展的信心，而7月居民新增信貸規(guī)模持續(xù)低迷。

據(jù)央行數(shù)據(jù)，7月居民中長(zhǎng)期貸款新增1486億，雖維持正增長(zhǎng)，但同比減少2488億，同比降幅高達(dá)62.6%。1-7月，居民新增中長(zhǎng)期貸款17084億元，創(chuàng)近年來(lái)同期新低，同比下降56%。

克而瑞研究中心表示，目前許多城市的房貸政策呈放松趨勢(shì)，但當(dāng)前居民部門(mén)杠桿率偏高，疊加信用危機(jī)下居民對(duì)期房交付信心不足，又因疫情沖擊對(duì)未來(lái)預(yù)期收入偏悲觀，多數(shù)對(duì)加杠桿購(gòu)房呈謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，按揭投放低迷下房企銷售回款進(jìn)一步承壓。

可以看到，當(dāng)前樓市仍未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況顯示，7月銷售面積9255萬(wàn)平方米，同比下降28.9%（上月為同比下降18.3%）；開(kāi)發(fā)投資金額為1.11萬(wàn)億元，同比下降12.3%（上月為同比下降9.4%）。

另克而瑞數(shù)據(jù)，TOP100房企7月單月業(yè)績(jī)規(guī)模環(huán)比降低28.6%，降幅與往年30%左右平基本持平。百?gòu)?qiáng)房企1-7月累計(jì)銷售操盤(pán)金額的同比降幅，也仍保持在49%的較高水平。

中銀國(guó)際分析師指出，為了穩(wěn)住當(dāng)前市場(chǎng)脆弱的信心，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，政策有望進(jìn)入新一輪釋放期，房企紓困力度和購(gòu)房需求放松都有望進(jìn)一步加強(qiáng)。