在房產(chǎn)交易中，商品房的一房二賣(mài)的現(xiàn)象很普遍。那么，商品房的一房二賣(mài)有哪些情形？商品房的一房二賣(mài)有什么法律后果？商品房的一房二賣(mài)的開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)哪些法律責(zé)任？

一、商品房一房二賣(mài)有哪些特征

1、在前后兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在違約或欺詐，而靠前買(mǎi)受人一般無(wú)過(guò)錯(cuò)，第二買(mǎi)受人可能是被欺詐，也可能存在主觀惡意。

2、房地產(chǎn)一房二賣(mài)的行為必然導(dǎo)致買(mǎi)受人利益受損，一方買(mǎi)受人的債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)。

3、商品房的一房二賣(mài)的主體是特定的，即銷(xiāo)售方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在商品房的一房二賣(mài)中，要出售房屋的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而受讓方則可以是任何自然人、法人，也可以是其他組織。

4、商品房一房二賣(mài)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與不同買(mǎi)受人簽訂的兩個(gè)合同中，標(biāo)的是具有特定性的物，是以同一房屋為標(biāo)的簽訂的兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)存在兩個(gè)債權(quán)，但不能并存兩個(gè)物權(quán)，這才會(huì)引起房屋所有權(quán)的歸屬***。

5、商品房的第二次買(mǎi)賣(mài)是在先買(mǎi)人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之后，**過(guò)戶(hù)登記手續(xù)之前發(fā)生的，如果先買(mǎi)人已經(jīng)**了登記手續(xù)，也就依法取得了對(duì)房屋的所有權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)若又與他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不構(gòu)成一房二賣(mài)。

二、商品房一房二賣(mài)有什么后果

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房一房二賣(mài)的行為對(duì)靠前購(gòu)房人構(gòu)成了惡意違約，對(duì)第二購(gòu)房人則構(gòu)成欺詐。它不但使得一方買(mǎi)房人的合同不能得到履行，損害了購(gòu)房者的合法利益，同時(shí)也違反了民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則，加大了商品房交易的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重地影響了市場(chǎng)秩序。誠(chéng)實(shí)信用是我國(guó)民事活動(dòng)的基本準(zhǔn)則，開(kāi)發(fā)商的這種惡意違約或欺詐行為是對(duì)整個(gè)社會(huì)誠(chéng)信體系的建設(shè)的一種破壞。這種有意地對(duì)合同的任意違背，會(huì)使得市場(chǎng)交易變得不安全起來(lái)，必將使房產(chǎn)業(yè)受到影響，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

例如上海市某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與該地居民甲簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定到期**房產(chǎn)證并付清余款，但是在約定期限到達(dá)日甲某發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商后來(lái)又與另一居民簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由此居民甲和乙對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)生***。在這種情況下該房地產(chǎn)公司如果為居民乙**房產(chǎn)證，對(duì)甲就構(gòu)成惡意違約，如果為甲**房產(chǎn)證，則對(duì)居民乙則構(gòu)成欺詐，不管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作何選擇，都會(huì)使得一房購(gòu)房者的利益受到侵害，對(duì)房屋交易安全產(chǎn)生懷疑，影響購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信任。

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